楼市将进入调整期 四类“”房企面临生死劫

土地市场最热点的话题莫过于“”的诞生了，尤其是去年下半年至今，随着市场基本面的回暖，北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘、南京楼盘、苏州楼盘、合肥楼盘等各地“”现象频现，各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“”频出。

比如，5月11日，上海土地市场泗泾、南桥新城“”频出，5月13日下午，葛洲坝(600068,股吧)、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“”，单价45213元每平米，超越上海建工(600170,股吧)“”42561元/平米，成为南京新单价，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。此前，苏州、合肥等核心二线城市也是“”频现。

同时，在全国范围内，我们发现“”频出之后，众多开发企业开始利用“”营销为自己楼盘销售造势，这些“”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体、自媒体的广告或软文上。同时，“”自己也为自己编故事，甚至连自己都说服不了的情况下还极力向其他人推销它的“”之道。看到“”项目的操盘者如此自娱自乐笔者只能说呵呵了。当前来看，“”营销正在盛行，这一定程度上会推升上述城市出现“日光盘”与买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。

从房价上涨情况来看，2016年5月18日，国家统计局公布数据显示，2016年4月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%；与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%，其中，涨幅最高的几个城市分别为上海、南京、厦门楼盘、北京、合肥、杭州楼盘、福州楼盘。

分析上述城市房价上涨的原因，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“”频出的最真实市场方面的原因。

那么，北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“”频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期；尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞楼盘、佛山楼盘等上述核心二三线城市，但是，“涨价需谨慎”！因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上述核心二三线城市调控政策也即将出台5月18日下午及晚间，南京、苏州、合肥已经透露政策即将出台的信号，下半年这些城市房地产市场也将步入调整期。具体来讲：

首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期；南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，但是“温和”的调控政策反而助长了市场疯狂的情绪，导致上述城市楼市“”与“日光盘”继续频现，因此，从当前政策面走势来看，南京、苏州与合肥等城市楼市调控政策不得不继续从严。

其次，从上述核心二线城市来看，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧；限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这三个城市。已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“”频现的状况持续，政策不得不继续从严；二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大；从政府出台政策的时机来看，上半年还有一个月左右的时间，这些城市比如苏州、南京、合肥等，土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放，下半年已经无太多指标上的压力，再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看，5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。

第三、从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出，繁荣景象，“日光盘”和“”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

换一句话来讲，2015年 “330新政”以来，大中城市一线城市、上述热点二三线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。