二手房买卖:如何和房产中介谈中介费，如何进行砍价

　　购买二手房最大的难题就是如何和中介博弈、如何和房主博弈，尽可能节省费用，以最理想的价格购得中意的房子。今天冷眼就和大家分享这方面的技巧，按照我的操作来执行可以节省你大量的中介费用和购房费用。

　　1、如何对房产中介的中介费进行砍价?

　　2、如何和房主进行砍价谈判?

　　下面就和大家详细解析这两个问题。

　　一：如何和房产中介谈中介费，如何进行砍价。

　　目前房产中介费是完全偏离市场真实价值的。大家可以想想看，五年前房子200万，中介收取2%中介费，大概4万中介费;五年后的今天房子已经涨到400万，中介依然要收取2%中介费，大概8万中介费。我就想请问：中介在这五年之中成本没有翻倍、在这五年之内提供客户服务内容没有变化，为什么收费会翻一倍了?

　　因此我们砍价的目的只是让不合理的中介费回归到合理的水平，并不是胡乱砍价。下面我将详细讲解和中介砍价方式：

　　1、知己知彼，首先了解你所在城市的中介费的收费水平。

　　在砍价之前，你必须做到知己知彼，了解你所在城市的中介费的合理水平，才会进一步砍价。目前关于中介费应该按照什么比例征收，中央政府是没有明文规定的，但各个城市的地方政府都是有规定最高比例，各家中介公司也基本按照这个最高比例进行报价。

　　目前一二线城市的中介费收取比例2%-3%之间徘徊，但大家要清楚这是中介报价，不是实际成交价，这个价格是有很大的还价空间的。但是这个还价空间每个公司是不一样的，一般而言，全国连锁的大型中介公司由于成本高，还价空间比较低，大部分在0.5%左右徘徊。假设你购买房子的中介费是2%，最低能砍到1.5%;非连锁的小型中介公司砍价余地较大，大部分的实际中介费是在1%左右。

　　当然我说的是大部分城市的情况，个别城市的中介点数可能与我说的有所偏离，这需要购房者自己去了解。最终砍价点数还要取决于的你谈判技巧。

　　2、正确谈判顺序：先确定中介费用，再去和房主谈判。

　　很多购房者都犯了低级错误，就是先和房主谈判，把所有一切都谈妥敲定了。然后回头问中介“你这个中介费能降一点”吗?如果你是中介你降不降，难不成为了几万中介费，几百万的房子不买了?这都到碗里的肉难道中介再还给你?

　　正确的谈判顺序是：你首先和中介确定好中介费、交易费等一系列的费用之后，再让中介帮你约房主谈判，如果费用谈不拢就换家中介谈判，现在房子基本没有独家，每家中介店都是有交易权的，谈判之前主动权在你手中，谈判之后主动权在中介手中。只有主动权在你手中时候，你的砍价余地才大!

　　3、看中房子之后，对比多家中介的中介费，选择最低的交易

　　首先时间点要掌握好，一定要在看中房子之后进行对比，不要在看房阶段对比，因为中介有可能骚扰房主，让房主以为客户多变相涨价。

　　其次你要充分利用房产中介之间的竞争达到砍价目的。具体的操作方式如下：所有的帮你带看的中介都要询问一遍。首先问中介有没有这套房源的销售代理权(一般来说房主的房源都是公开对外出售，所有的中介都有销售代理权的，如果没有，中介也会很快争取到这套房源的销售代理权。)，然后问中介如果在你家成交中介费最低多少!接着依次询问几家中介的低价格，最后根据报价进行压价，选择服务最好、报价最低中介门店成交。

　　4、充分利用中介门店各种活动，达到砍价目的。

　　大型连锁中介门店有时候会搞店庆活动或者有老客户优惠，其中店庆是可遇不可求，但是老客户优惠是长期活动，一般来说在同一家中介卖房，后期买房的时候中介费减半征收的，也就是原来中介费2%，你再买房只收你1%中介费，这对于大型中介来说是很大的折扣。

　　如果你在实际购房的过程中，发现实际砍价的中介费没有参加活动的中介费低。你就可以转换到有优惠的中介门店去成交。

　　5、不论任何一家的中介门店的中介费都是可以还价的，还价权一般掌握在店长手中。

　　一般大型连锁中介的对外说辞就是中介费是总公司定的，我们绝对不会降价，也没有降价的先例。这个是彻头彻尾的谎言，中介就是希望利用信息不对称的优势，打消你砍价的想法。实际上是任何一家中介门店的中介费都可以砍价的，之间的区别只是在于大型中介还价空间小，小型中介还价空间大。

　　帮你看房或帮你谈判的中介人员其实都是门店的营销人员，他们基本上是没有权利降低中介费用的，就算他同意降中介费也要向店长请示，真正的拥有降价权利的是每个中介门店的店长。所以你不要跟中介人员纠缠，尽量直接和店长接触，让他报个可以接受的最低中介费用。

　　6、房主谈判陷入僵局的时候，可以再次砍中介费。

　　你和中介谈好所有折扣和中介费之后，还拥有第二次谈中介费的机会。就是和房主谈判的时候，陷入僵局的关键时刻，你可以再向中介提供中介费的问题，例如“业主要价和预想相差太大，要求降低中介费，否则就不想谈了。”为理由和中介再次谈判，一般而言对于几乎要成的单子，中介门店会做出轻微的让步，但是你谈判时候态度一定要坚决，不能给中介门店看出破绽。

　　二：如何和房主进行砍价谈判?

　　很多人购买二手房的时候不知道如何和房主接触，不知道第一次谈判的时候该说些什么，不知道砍价的时候如何表述才能不引起房主反感，下面冷眼就详细解析这些问题，希望能帮助到大家。

　　1、知己知彼，尽可能了解房主的信息。

　　你和房主谈判依然要做到知己知彼，因为你所有的谈判技巧、谈判结果都是建立在对房主信息了解之上的。所以你必须尽可能了解房主的各个方面的信息，才能建立主动权。房主为什么要卖房?房主房子已经卖了多久了?房主有没有降价的欲望?房主价格底线是多少?等等，

　　你只要综合了解了这些信息之后才能制定谈判策略，任何谈判成功都是建立在对方信息之上。例如如果房主根本没有降价欲望，你砍价房主直接掀桌子走人等。

　　这方面的信息你要事前通过中介去打听清楚，或者可以在看房的时间和房主稍微聊会天，旁敲侧击的问出来。

　　2、确立自己的谈判底线，做好的谈判失败的准备。

　　首先你自己要把握好心态，任何谈判都有失败的可能性，有可能是主管原因有可能是客观原因。千万不要抱着非这套房不买，这次谈判一定成功的想法去，那我劝你也不要进行砍价谈判的，房主说多少直接签合同好了。你一定要坚信，房子千千万，这套不合适肯定有更合适的，这套定不下来下套再定，一定不要突破自己谈判底线。

　　其次你先要召开家庭会议，统一认识想法，确定这套房子的谈判底线在哪里。很多购房者不但不会谈判，连自己都没想明白这套房最高能承受多少价格，就稀里糊涂的去谈判，结果谈高了自己后悔，或者自家人窝里反，在谈判桌前才去统一认识，统一想法。这样主动权就完全掌握在房主手中的。

　　购房者一定要在家里就统一认识，考虑好最坏的情况，确立底线，再高也不拿，千万不要在谈判桌上被房主掌握主动。

　　3、你在和房主的交流中，不漏痕迹的套近乎。

　　中国是人情社会，很多房主也是普通人，多赚一万少赚一万可能是在他一念之前。所以在谈判时候通过她的实际情况套近乎，例如如果你是本地人，可以通过老乡、邻居、校友等关系拉近距离。如果房主是宝妈，可以通过育儿经验拉近关系，如果对方是房主是男的，可以通过足球、篮球等爱好方面套近乎。

　　但注意的是要不卑不亢、不留痕迹，套近乎只是提升好感，方便后期砍价。双方要处于平等的态度，不然让对方觉得你在巴结他，这反而不利于后期砍价。

　　4、谈判过程中适当卖惨、适当哭穷。

　　在谈判过程中根据房主的实际反应，适当的透露自己的信息，表达出很穷、很惨的信息，博得房主同情心，达到砍价的目的。

　　具体的操作方式就是通过和中介的对话、通过和家里人的对话;让对方知道自己为购房已经倾家荡产了，这套房子的价格已经完全超过自身购买力了，虽然自己很有心买这套房，但如果价格不稍微降低点就无能为力了。中年人可以说上有老下有小，工作不易，生活艰辛，青年人可以说小夫妻，被房价挤压，工资不高生活窘困等等。

　　不过大家一定要时刻观察房主的反应，如果有回应的话可以继续，如果没有回应就立刻打住，意思表达出来就够了，太多会引起反感。

　　5、不漏痕迹的吐槽房屋缺点，暴露自己对竞争房源的意向。

　　购房者利用房屋缺点进行砍价是最常用的手段，但在目前楼市火爆的情况下，你如果用的太离谱会引起房主的反感。所以你可以适当表达一下房子的缺点，让房主知道自己的房源有问题，错过你后期销售可能会面临问题。

　　与此同时也可以暴露自己看中房源的情况，最好是性价比高的房源，让中介配合你的表达，凸显房主的房子性价比不高，错过你就可能要等很久等等信息，这时候中介也要打边鼓，时不时的刺激一下房主，最终达到砍价的目的。

　　6、家具家电、税费、入住期、首付款时间等附加条件进行砍价

　　如果房主在价格上咬的很死，一步都不让。但你又十分想买这套房，可以在其他方面进行砍价，换回主动权。

　　例如要求整个房子的配套家具家电全部赠送，要求房主承担一定的税费，要求缴纳完定金直接入住，要求定金少量交付、要求首付款款时间拖后等等，这些条件看起来很小，但如果全部可以实现，也能剩下几万块钱了。