马光远：中国房地产政策出现历史性转折?

特别是，“加快研究建立适合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”的提法，被视为中国房地产政策的历史转折点。

应该说，2017年，中国经济最大的两个风险点：

一是人民币贬值预期下的资本外逃，我在之前的文章中写过，资本外逃是中国的头号风险，任何国家都扛不住资本外逃带来的冲击，我们必须将汇率问题提高到国家经济安全的高度考量。

二是房地产能否软着陆的问题。在“去库存”的目标下，房地产在2016年经历了极其癫狂的一年。从市场的表现看，市场分化严重，不存在库存的城市房价飙涨，投资投机情绪浓厚，需要去库存的四五线城市，市场的表现依旧低迷。2016年中国的房地产政策，从最初的“去库存”政策下的放松，到2016年“9.30”后的半夜调控，政策的目标已经从去库存转向防风险，20多个城市出台了极为严厉的调控措施。

在中国经济复苏基础极为不牢靠的情况下，打压房地产投资，究竟对中国经济会造成多大的影响，的确引人关注。而且，过去多年调控的历史告诉我们，政府的调控真人贯彻从来没有成功的先例。中国房地产如何走出调控的困局，的确考验高层的智慧。

“去库存”不符合中国房地产市场的基本面

对于2015年年底提出的“去库存”政策，以及2016年“9.30”的严厉调控。笔者在以前的文章中都很明确的表达过自己的观点。笔者一直认为，“去库存”政策本身是错误的，不符合中国房地产市场的基本面。中国房地产市场的基本面绝非库存问题，而是资源严重错配问题。缺房子的地方不存在去库存的问题，而房子过剩的很多城市根本没有任何必要去库存。比如一个城市只需要100套房子，但现在却有200套，剩下的100套就是绝对过剩，最好的办法就是拆掉，而不是浪费政策资源去消化。因为这些过剩的房子没有任何意义。

笔者在之前的文章中，对于“去库存”政策一直有三大质疑：

一是去库存政策的出发点禁不住质疑;

二是当时提出去库存，把去库存的希望寄托在农民工身上，很不现实;

三是去库存本身被列为“供给侧”改革的五大任务，这是违背经济学基本原理的。笔者学习经济学这么多年，“去库存”很显然是刺激需求的政策，怎么就成了供给侧改革的五大任务之一呢?

靠调控无法治理房地产市场反复性周期律

但是，笔者也强调，对于“9.30”以来的调控政策，外界千万不要误读。笔者关注到很多人把当下的调控和以前失败的调控等量齐观，认为不会对市场有任何作用，认为热点城市的房价仍然会不可遏制的上涨，这是极为危险的解读。我在过去的文章中多次解读，这次限购限贷，是在中国房地产市场陷入前所未有癫狂的情况下，管理层不得不祭出的无奈的一招。目的很简单，担心现在不出手主动为市场降温，市场的非理性之火一旦蔓延，可能引发中国经济的系统性风险，这是谁也不愿意看到的。管理层这一次调控和以往完全不同，这一次就是针对投资投机，认为投资投机将导致中国房地产市场陷入万劫不复的癫狂，因而坚决下重手来为市场降温。不要低估了决策层的决心，也千万不要误读房地产市场的走势。

加快研究建立房地产健康发展长效机制

但是，笔者也一直强调，仅仅靠调控，很显然无法治理中国房地产市场暴涨暴跌的周期律。当下中国的房地产政策，绝非短期的帮助开发商去库存，而是在中国房地产已经出现真正转折点的情况下，重新梳理和设计房地产的基本制度，为房地产长期稳定的发展，构建合理的土地制度、信贷制度、税收制度以及保障制度体系，使得住房制度体系回归住房居住的基本属性，使得包括土地制度在内的一系列基本制度能够摆脱为地方创收或者主要作为稳增长的工具，而不是为去库存而去库存。中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，既解决不了当下房价快速上涨的问题，更无法围绕一个健康的城镇化构建符合中国国情的制度体系。

靠限购限贷已经无法让市场健康

基于此，笔者认为，在经历多年的拖延之后，2017年，中国房地产市场很有可能在制度建设层面出现实质性的突破。管理层明白，仅仅靠限购限贷已经无法让市场健康。这是很明智的选择。但是，也必须明白，制度化的建设需要时间，需要讨论，需要博弈。什么叫适合国情，适应市场规律的房地产制度体系，目前还没有达成共识。需要讨论的地方还很多。所以，不要轻言房地产政策的历史性转折。我们期待的是，不要像过去一样，拖延制度建设的进程，而是将制度建设视为房地产健康发展，中国经济转型的前提和基础。不要再有任何侥幸和拖延，我们真的没有任何本钱拖延。明年，人民币贬值导致的资本外逃，会让很多人清醒，会让很多人重新思考中国房价的逻辑，不要失去最后救赎的良机。