宜兴一黑心房主“一房二卖”引起诉讼

随着房价的飞涨，拆迁房以其相对便宜的价格受到了部分购房者的青睐。然而由于拆迁房的特殊性，房产交易中存在更多需要注意的地方，一旦疏忽更易引发纠纷。近日，江苏省宜兴市人民法院就审结了一起拆迁房“一房二卖”的案件，两位买家为了一间房子的归属权对簿公堂。

　　2013年年初，张某向於某购买了拆迁房屋一套，用作儿子结婚时的婚房。签订购房协议当天，张某就向於某支付了一部分房款并拿到了钥匙，至当年年底，张某将全部房款付给了於某，但因为儿子并未立即成婚，所以张某一直将房子空置，并未进行装修。然而到了2015年，当张某想要将房子装修入住时，却惊讶地发现房子早已被别人居住，而且对方也称自己是房子的买主。原来，住进张某房屋的陌生人姓吴，在看到张贴的卖房广告后联系了於某。於某谎称张某委托他出售房屋，吴某信以为真，就和於某签订了购房协议，并在装修后搬进了房子。

　　当初的卖房者於某早已不见踪影，张某多次和吴某协商无果，无奈之下只能诉至法院，要求吴某搬离房屋，把房子返还给自己。张某表示，自己早在2013年就付清了房款并拿到了钥匙，房屋属于自己。而吴某则认为自己也是受害者，张某和於某之间的纠纷他并不了解，且自己已经装修并入住，房屋理应归属自己。

　　经过审理，法院认为争议的房屋是於某拆迁所得，现尚不具备领取房屋所有权证的条件。於某于2013年将该房屋出卖给张某，并已完成交付，因此，该房屋自交付之日起张某为有权占有，之后於某又将该房屋出卖给吴某的行为属于无权处分。由于吴某在买房时已知该房屋出卖并交付给了张某，所以吴某占有该房屋不构成善意取得，其占有是无权占有。最终，法院判决吴某将房屋返还给张某，由张某补偿吴某装修残值161954元。

　　■法官说法■

　　依我国法律的规定，不动产物权的变动应以登记方法公示，本案中张某只有在办理了过户登记后才能取得完整的房屋所有权，若没有办理登记手续，张某和於某之间的买卖合同就不能对抗善意的第三人。也就是说，本案中，如果吴某并不知晓於某将房屋已经交付给张某的事实，那么其已经支付房款且入住的基础上，属善意第三人，善意取得受法律保护。

　　生活中，拆迁房常常由于各种原因无法及时办理过户登记，购房者的权利无法得到法律的充分保护。于是一些黑心房主遂利用这一漏洞，把拆迁房“一房二卖”甚至多次卖出，给不知情的买家带来巨大损失和麻烦。法官因此提醒各位买房者，应尽量避免购买类似的产权不明或无法及时办理房产证的房屋，如果确需购买，也要关注房屋状况、产权变更等相关情况，并及时保留证据，通过法律保护自身权益。来源：人民法院报

其他案例回顾：

王某强等合同诈骗案

　　（一）首部

　　1．判决书字号：江苏省宜兴市人民法院（2010）宜刑初字第763号。

　　2．案由：合同诈骗案。

　　3．诉讼双方

　　公诉机关：江苏省宜兴市人民检察院，检察员：史瑞。

　　被告人：王某强。

　　辩护人：顾卫康，江苏金陶都律师事务所律。

　　被告人：陆某云。

　　4．审级：一审。

　　5．审判机关和审判组织

　　一审法院：江苏省宜兴市人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：刘红英；审判员：王爱芳、储晨洁。

　　6．审结时间：2010年12月15日。

　  （二）诉辩主张

　　1．公诉机关指控称

　　2009年12月13日，被告人王某强、陆某云与苏某强签订了房屋买卖协议，将位于宜兴市屺亭街道骏马花园某幢506室的1套拆迁安置房出售给苏某强，并将该房屋的建设征地房屋拆迁补偿安置协议书的原件以及房屋钥匙交给了苏某强，苏某强支付人民币12万元。5月中旬，被告人王某强、陆某云谎称房屋拆迁补偿安置协议书的原件已经遗失，又与邵某华签订了房屋买卖协议，将上述房屋卖给了邵某华，骗得其支付的房款人民币16万元。为证实上述指控，公诉机关移送了被害人陈述、证人证言等证据材料，并认为被告人王某强、陆某云的行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、第二十五条第一款的规定，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。且两被告人均有自首情节；在共同犯罪中，被告人王某强系主犯、被告人陆某云系从犯，应依照《中华人民共和国刑法》第二十六条第一款、第四款、第二十七条、第六十七条第一款的规定分别判处。

　　2．被告辩称

　　被告人王某强、陆某云对公诉机关指控的事实未提出异议。

　　其辩护人的辩护意见为：公诉机关指控被告人王某强构成合同诈骗罪，事实不清，证据不足，指控不成立，理由如下：（1）对起诉书认定本案被害人系邵某华，认为被告人王某强与邵某华进行房屋交易时没有非法占有的故意，且房屋已交付，邵某华并无损失；（2）认定被告人王某强与苏某强之间系房屋买卖关系证据不足。

　　（三）事实和证据

　　江苏省宜兴市人民法院经公开审理查明：2003年3月，被告人王某强坐落于原宜兴市屺亭镇寺东村杨家组的房屋被拆迁，后与原宜兴市屺亭镇建设管理服务所签订了宜兴市化学工业园建设征地房屋拆迁补偿安置协议，其选择了该镇骏马花园某幢506室，面积为165. 6平方米的安置房1套。

　　2009年12月13日，因欠债较多，经被告人王某强提议并与其妻子被告人陆某云商量后，在宜兴市宜城街道某顺中介服务部经他人介绍与苏某强签订了房屋买卖协议，将上述骏马花园某幢506室的拆迁安置房出售给苏某强，并将该房屋的建设征地房屋拆迁补偿安置协议书的原件以及房屋钥匙交给了苏某强，苏某强支付人民币12万元，双方约定房屋暂由被告人王某强、陆某云居住。2010年5月中旬，被告人王某强向苏某强出具一份承诺书，答应在2010年5月30日前搬出该房屋。

　　2010年5月，被告人王某强向被告人陆某云提出再次将该房屋出售，所得用于归还其他债务，被告人陆某云表示同意。5月14日，被告人王某强、陆某云在宜兴市屺亭街道的宜城精诚中介，与邵某华签订了房屋买卖协议，将上述房屋以人民币16万元的价格卖给了邵某华，并对邵某华谎称房屋拆迁补偿安置协议书的原件已经遗失，向邵某华出具了房屋拆迁补偿安置协议书的复印件。次日，被告人王某强收到邵某华支付的房款人民币16万元，并将房屋钥匙交给了邵某华后搬出，邵某华对该房屋装修后实际人住。

　　2010年5月24日，苏某强发现被告人王某强将上述房屋卖给邵某华后至宜兴市公安局报案。次日，被告人王某强、陆某云接电话通知后，至宜兴市公安局十里牌派出所，供述了上述事实。

　　案发后，被告人王某强、陆某云的亲属为其退还苏某强人民币6万元。

　　上述事实有下列证据证明：

　　1．被害人苏某强的陈述，证明：2009年12月13日其经朋友缪银如介绍，在宜兴市宜城某顺中介服务部与被告人王某强夫妇签订房产买卖协议，其以12万元买下王某强位于宜兴市屺亭街道骏马花园某幢506室的房子，王某强将钥匙交给了自己，但讲要租房住，房子暂不能交付，其同意了。到2010年5月中旬，王某强出具了承诺书，答应5月30日前交房。5月24日其发现骏马花园某幢506室有人在装修，就问王某强要求其退房款，王某强夫妇不同意，自己就报了警；以及案发后王某强的亲属与其签订还款协议，已收到人民币6万元。

　　2．宜兴市化学工业园建设征地房屋拆迁补偿安置协议书、宜兴市房产买卖协议、收条、承诺书、还款计划协议书等书证，与前一证据相互印证了上述事实。

　　3．证人缪银如的证言，证明：2009年12月王某强通过季某春提出要借款，其表示没有钱可借，后王某强说想卖掉一套房子，其将该情况告知了苏某强，后苏某强与王某强夫妇在宜城某顺中介签了房产买卖协议，苏某强付款12万元，王某强将拆迁安置协议原件和一串钥匙交给了苏某强。2010年5月，苏某强发现王某强将房子又卖给别人，就去找王某强了。

　　4．证人季兆春的证言，证明：王某强要用房子作抵押借款，经其介绍王某强去找缪银如，后听王某强讲借到12万元。

　　5．证人顾汉英的证言，证明：2009年12月13日，王某强夫妇在其经营的宜城x顺中介服务部与苏某强商谈出售骏马花园某幢506室房子的事情，后苏某强付给王某强夫妇12万元，其帮助办理了房产买卖手续，王某强将征地拆迁补偿安置协议书原件给了苏某强。

　　6．证人邵某华的证言，证明：2010年5月13日其在宜兴市屺亭街道精诚中介听店主讲骏马花园某幢506室的房子要出售。第二天，在精诚中介与王某强夫妇谈好房价是16万元，王某强拿出了拆迁补偿安置协议书复印件，称原件已遗失，双方还到宜兴市屺亭法律服务所由吴早林办理了房产买卖手续。5月15日其付款16万元，王某强将房屋钥匙交给自己。第二天其将防盗锁换了，然后就装修了。

　　7．证人精诚中介负责人潘准忠的证言、证人、吴早林的证言，与前述邵某华的证言相吻合。

　　8．宜兴市化学工业园建设征地房屋拆迁补偿安置协议书复印件、房屋买卖协议、收条等书证，与上述证言相印证。

　　9．侦查人员出具的刑事案件侦破经过，证明本案的案发和被告人王某强、陆某云于2010年5月25日经电话通知后至宜兴市公安局十里牌派出所如实供述上述事实。

　　10．被告人王某强、陆某云的多次供述，与上述证据相印证。

　　（四）判案理由

　　江苏省宜兴市人民法院经审理认为：被告人王某强、陆某云以非法占有为目的，合伙在履行合同过程中采用欺骗手段骗取对方财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪，应予惩处。公诉机关指控的罪名成立，应予采纳。辩护人提出指控被告人王某强犯合同诈骗罪，事实不清，证据不足。经查，公诉机关当庭提供的苏某强的陈述，证人缪银如、季兆春的证言以及宜兴市房产买卖协议、收条、承诺书等相关书证，证明被告人王某强、陆某云与苏某强签订了房产买卖协议，知道由此产生的法律后果，并愿意承担相关法律责任，虽然其把房屋钥匙交给了苏某强，但房屋仍由被告人夫妇居住，实际并未交付。在2010年5月中旬，被告人王某强还向苏某强出具了到5月底交房的承诺书。本院认为，被告人王某强、陆某云于2009年12月将房屋出售给苏某强但未实际交付，后于5月15日又将房屋出售并交付给邵某华，取得房款后用于归还其他债务，并没有用于退还苏某强，实际上5月底前交房给苏某强的承诺也无法实现，即其已不具备向苏某强履行合同的能力和条件。综上，两被告人在主观上有非法占有的故意，客观上实施了隐瞒真相的行为，并使苏某强产生了实际损失，认定两被告人构成合同诈骗罪，事实清楚，证据确实、充分，罪名成立。对被告人王某强的辩护人提出的辩护意见不予采纳。

　　在共同犯罪中，被告人王某强提出犯意，积极实施，支配和使用赃款，起主要作用，是主犯，应当按照其参与的全部犯罪处罚；被告人陆某云起次要作用，是从犯，应当从轻或减轻处罚。被告人王某强、陆某云经电话通知后能主动投案，如实供述合伙诈骗的事实，后虽翻供，但在本院审理过程中判决前尚能如实供述，应当认定为自首，均可以从轻或减轻处罚。案发后，两被告人的亲属能为其退出部分赃款，可视为两被告人退赃，均可从轻处罚。综合以上情节，本院决定对被告人王某强予以从轻处罚；对被告人陆某云予以减轻处罚。根据被告人陆某云的犯罪情节以及悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会，可以宣告缓刑。

　　（五）定案结论

　　江苏省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、第二十五条第一款、第二十六条第一款、第四款、第六十七条第一款、第六十四条，《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、第二十五条第一款、第二十七条、第六十七条第一款、第七十二条、第六十四条、作出如下判决：

　　1．王某强犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币3000元。

　　2．陆某云犯合同诈骗罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年六个月，并处罚金人民币2000元。

　　3．继续追缴尚未退还的赃款人民币60000元。