二线城市的房价宿命：80%的投资都是瞎折腾

　　此去半年，我一直在各个城市中辗转考察，尤以二线城市为重。

　　兜兜转转，越心生惊惧：

　　当下二线城市中，尚在楼市里折腾浮沉的人们，80%以上的投资都是“瞎折腾”。

　　越折腾越穷，越穷越折腾。

　　1、在城市之间折腾

　　每天，我接到最多的一类咨询就是：

　　成都是不是到顶了，大家都在炒重庆，我要不要把成都抛了，进重庆?

　　南京的房价是不是太高了，我看合肥好像涨了，我是不是该买合肥?

　　都说郑州太受限于教育，西安看起来不错，而且一直在涨，我是不是应该卖郑州，买西安?

　　我看最近南宁很热啊，限购和门槛也不高，我要不要卖掉昆明去南宁搞一套……

　　把这些问题归一下类，大概的特征就是：

　　卖掉“貌似横盘，似有疲态”的某二线城市房产，追涨另一个“貌似在涨、似有热度”的二线城

　　市。

　　当下这种花式操作，在我看来：都是瞎折腾。

　　在上一波行情，教会全国人民一个技能：跨城投资。

　　郑州涨起来了，就去西安买;南京暴击了，就去杭州干;成都不让买了，就去重庆搞;合肥玩不动了，就南下长沙……

　　这么玩的前提逻辑是：

　　当时的房价是轮动的，有的城市先涨，有的城市后涨，先涨的城市降维打击后涨的城市。

　　这是上一波行情中，2016年典型二线城市的均价格局图：

　　彼时，基本面相同的同类级城市之间，房价截然不同，存在极大的价差;

　　彼时，房价被低估的城市，大量存在。

　　比如，从基本面上讲，成都要明显优于郑州，但房价远低于郑州;

　　比如，从基本面上讲，杭州和南京基本趋同，甚至杭州要优于南京，但房价却低了一大截;

　　比如，从基本面上将，郑州和西安基本趋同，但西安的房价也远低于郑州……

　　但凡，有不合理的价差存在，就必然有套利空间存在。

　　在那个时间节点，郑州到西安/南京到杭州/郑州到成都/合肥到长沙……跨城投资，是有套利空间的。

　　是，值得搏一搏的。

　　3年之后，我们再来看这些城市的房价时——

　　杭州补涨了，均价超过了南京;成都/西安补涨了，不仅追平了郑州，甚至略有超过……

　　该涨的都涨上去了，该填平的都填平了，洼地都彻底消失了。

　　城市值多少，房价就是多少。

　　没有被低估，只剩被高估。

　　刚性套利空间不复存在，一切都是如此平衡，一切都是如此扁平。

　　此时的跨城投资，此时的跨城调仓，卖掉郑州买合肥，卖掉成都买重庆，卖掉郑州买西安，意义何在?

　　大家都是二线城市;城市基本面基本趋同;你是1000万人口，我也有千万出头;你是万亿GDP，我也能干个9000万以上;咱俩房价都差不多，你也没有确定的洼地……

　　谁也不敢说，5年后就一定比谁强;谁也不敢说，5年后就一定比谁涨幅高。

　　无非就是徒增一买一卖所产生的，“20%以上的交易成本”。

　　无非就是放弃了主场优势，去赌一个不确定的客场收益。

　　这就是典型的瞎折腾。