融资渠道全面收紧，房企面临重大调整

　　近期，江北核心区多个项目同时开盘，图为“江与城”售楼处实景图。

　　房地产市场步入了2019年的下半段，针对楼市的调控并未出现部分业内人士“预判”的“放松”，反而“更细更严更精准”。其中，对于房企而言最为“致命”的是，他们赖以生存的信托、信贷和债券融资渠道在今年七八月份先后被收紧。对此，专家表示，即便是一些大型房企，接下来也将面临重大调整。

　　负债率过高，房企下半年压力较大

　　7月31日，央行在座谈会上强调“要保持房地产金融政策连续性稳定性，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示”。仅两天后，央行再次提及“要按照‘因城施策’的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。”央行三天内两次提名成为房地产业内金融预警的重要信号。

　　记者梳理后发现，目前，银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资的主要渠道面临全面收紧。比如信托方面，中国银保监会就针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。

　　58安居客房产研究院分析师张波接受记者采访时说，总体来看，针对房企的融资收紧是“去库存化”向“去产能化”的转变，同时对于负债率过高的房企影响面非常大，甚至是部分大型房企也将面临重大调整。

　　“房企融资环境的收紧一方面是在‘房住不炒’的大背景下，对于房企侧强化严监管，另一方面是对于房地产行业的产能的结构性调控，引导资金合理流向。”不过，张波也指出，当下对房企融资的监管也并非“一刀切”，对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强。因此，下半年房企除了关注自身的业绩目标外，还应关注自身财务风险的可控性，尤其是净负债率过高、融资规模大且成本过高的房企，从规模化发展的路径转换到高质量的发展上来。

　　供应量加大，楼市从稳是大概率事件

　　有专家表示，从目前的趋势来看房企融资的收紧力度将持续从紧，但更为收紧的空间和可能性也相对较小。在面临资金链压力且融资的难度存在较大不确定性的情势下，有不少房企已经开始行动，欲通过各种手段来快速回款。

　　从南京楼市的情况来看，项目“抢跑”的劲头十足。类似江北新区核心区、河西南等板块的新项目，几乎每个月都有推新动作。两三家楼盘同时开盘也成为常态。据南京网上房地产显示，2019年7月南京新房成交9856套，环比2019年6月(南京楼市新房成交7544套)上涨了30%。上市量方面，有28家楼盘加推了30次，共计4811套房。还有数据显示，近期至8月底，南京全市预计还有46家楼盘携9000余套房源上市，包括16家纯新盘。其中，类似河西、仙林等热门板块都有房源上市。

　　张波认为，整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。房地产融资环境则直接对房企的形成明显影响，需求侧的调控不放松的趋势下，下半年楼市从稳是大概率事件，楼市出现过热的几率较小。