新城的救赎

　　地产商有危机很常见，但像王振华这样自毁前程的比较少。

　　1st

　　日前，新城控股发布2019年7月份经营简报称，7月份公司实现合同销售金额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米。1-7月公司累计实现合同销售金额约1,469.51亿元，比上年同期增长29.29%;累计销售面积约1,270.40万平方米，比上年同期增长37.90%。

　　同时，新城还公告了7月拿地情况：通过挂牌方式在唐山、青岛、昆明、大同拿了四块地，其中住开两块，商开两块，看来仍然保持每月建2-3家吾悦广场的速率不变。

　　那么，为什么提这个公告呢?因为这个公告隐藏了以下3个暗示：

　　(1)7月份实现销售金额245亿，跟5月份247亿、6月份295亿的销售额差别并不大，意味着新城的“黑色7月”，对新城住宅销售影响较小。

　　(2)新城又开始拿地了，证明了之前转让项目，不单单是回收资金，也有资产优化的意图。

　　(3)新城的半年报预计很好看，在一定程度上安抚了饱受黑天鹅困扰的投资者的心。对于此前王晓松承诺的2700亿年度目标不变，有较大概率完成。

　　2nd

　　回顾过去7月，新城事件爆发以来，新城主要做了4件事：

　　(1)与王振华切割。在新城官网的管理层介绍、新闻报道、微信公众号等端口，删除了王振华的所有报道和图片。这很好理解，因为王振华目前已经是新城的负资产。

　　同时，以迅雷不及掩耳的速度，重新安排新任董事长王晓松上任，尽最大努力杜绝了“群龙无首”的可能。

　　星子点评：这两步是新城事件的必经阶段，但新城能在事件公告当天，就把这两步做完，效率非常快，算是“新城救赎”的加分项。

　　(2)发公告致歉。公告大家都看过了，就不多说。个人认为，新城的致歉态度还是有的，但是，对于受害者，没有寻求谅解;公司致歉也只发了公告，而没有召开发布会，也让人感觉有些失望。这里算是减分项。

　　(3)稳定团队。对于管理层，让万达老将曲德君火速上线，虽然是5、6月就定了的事，但曲德君能够在此时上任无异于雪中送炭;对员工升职加薪，新城在今年7月，通过半年度晋升，给17%的员工进行了晋职晋薪，虽然是每年例行公事，但也从侧面化解了不少猎头挖脚的险境。

　　有意思的是，不少供应商还发公函，公开表示支持新城。这与王晓松花了、大量时间与各类金融机构和业务合作方沟通，希望能获取信任，保持合作关系的稳定，形成了鲜明对比。果然，在银行等金融机构面前，地产商其实仍然只是个小角色。

　　星子点评：还记得事件发生当天，不少猎头都表示要把新城“包圆了”，而如今，几乎听不到高管离职的消息。看来，新城管理层已经稳住阵脚，加分。

　　(4)转让项目。7月23日，一勺言爆出新城在转让40余个项目、共计150亿资产。

　　对于这个举动，个人感觉有好有坏：好的是回收资金，规避了部分金融断贷的影响，同时保全了吾悦广场这块资产大头;坏的是造成股市动荡，让部分情绪股民以为新城都开始卖项目，原本有所回升的股价重新跌了下去。

　　当然，对于新城而言，股价事小，回钱事大，人不能为了胡子而掉脑袋，公司也是。所以从这一步看，新城的做法很决绝 ，但却又是对的。毕竟之前疯狂扩张的新城，拥有一个十多年建立的企业信誉和品牌信誉的外部环境，如今，这个外部环境受到重创......所以从这方面看，转让项目，是个加分项。

　　3rd

　　刚才我们分析了新城最近以来的公告和自救动作。显然，新城的大方向是对的，但核心问题仍然亟待解决。

　　什么核心问题呢?说实话，新城现在最大最根本的事情，不在于拿地多少，又卖了多少!而在于企业"信誉"。但表面上看，是老王一事影响了企业的信誉，根本上则是民营资本的信誉的脆弱性。

　　为什么这么说?因为在两年前，万科和宝能“宝万之争”的时候 ，当时社会的主基调是：上市公司的透明化治理、制度化保障，缺了谁都可以正常运转。也因为这个基调，所以王石最终宣布辞职、离开万科。

　　而对于新城事件呢?显然，“王振华猥亵”是个人事件，为什么王振华进去了，新城就不能正常运转了呢?

　　个人认为，之所以会出现这样的看法，根本原因还是在于金融机构对待民企和国企不同所致。像万科，宝万之争之前大股东是华润，宝万之争之后大股东是深地铁，都是国企资本，金融机构自然不用担心“缺了王石公司会垮”，反正最后还有国企资本埋单;而对于王振华，他是个人，掌握70%多的股权，接班的还是自家儿子，所以他一旦出事，金融机构自然就提心吊胆了。

　　因此，从这方面看，尽管新城是民营房企中业务最稳健、市值管理做得最好之一，尽管新城也拥有“上市公司透明化治理、制度化保障”的优势，但相对国企，原董事长犯法的影响还是太大;其股权结构，也或多或少存在优化的区间。

　　而如要打破僵局，或许，可以参考某园的“染红计划”，引进更具实力的民企或国企资本做战略二股东，让战略二股东做信誉担保或背书，可能有助于信誉评级恢复，以及恢复融资端银行等机构信心。

　　作为碧桂园二股东、朗诗二股东、融创二股东、旭辉二股东、华夏幸福二股东，中国平安近日又成为中国金茂二股东。据了解，中国平安在房地产业内多为财务投资者角色，基本不参与公司管理经营。

　　显然，假如新城有平安这样的二股东，最大的变化，莫过于股东构成中新增了一个颇有背景的靠山，有助于加强新城在地产行业的竞争能力，促进市场和行业整合发展，实现战略互补，更为重要的是，有助于优化新城股东结构，进一步拓宽融资渠道。

　　4th

　　还记得，在新城事件发生的第一天，刘德科这样写道：

　　[ 虽然企业家是企业家，企业是企业，产品是产品;但是，如果企业家激发超级公愤，企业与企业家之间很难完全切割，这家企业的产品也会被人格化——你在买房的时候，如果有得选，你大概率会回避这样的企业家的企业开发出来的产品。

　　甚至可以说，在下一阶段的中国头部房企阵营中，新城已经基本出局了。]

　　显然，根据新城7月的销售额来看，新城不会出局，只不过，凌厉扩张的势头减弱而已。

　　但是，对于新城而言，如何重新取得金融机构的信任，如何焕发作为民营地产商TOP10的信誉，仍然道阻且长。