干货：关于购买商住公寓的十项意见

　　首先明确，不是所有的买房行为都是划算的，买房路上的坑，从来都不少!

　　比如潘石屹潘老板的商住公寓和商铺好像投资回报就比较一般了!以前据媒体报道有一位山西煤老板买了一百多套潘总的这类房产，如今咋样?可是没有再见下文了!

　　商住类公寓房产貌似比七十年住宅便宜一些!但是仔细分析，其实大多都是很不划算的!体现在一些容易被人忽略的环节。

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　　商住公寓虽然单价便宜一点，但是首付起码五成，利率上调且比七十年住宅利率高的多，所以公寓的购房压力其实比七十年住宅要大。一套住宅100万和一套商住公寓60万。住宅首付30%，即30万，贷款20-30年;公寓首付50%，也是30万，只能贷款10年。所以，账你自己算算就知道了。

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　　商住公寓由于规划的原因，一般公摊比例比七十年住宅大一些，得房率偏低，且户数偏多，居住体验并不是很好。单身过度还凑合，夫妻两口或者三口居家过日子，恐怕会让你很崩溃。噪音频繁、电梯拥堵、设备损坏、租客不断、奇葩邻居、猫狗乱窜，脏乱差黑。。。多说无益，不信的话，你去几个小公寓楼盘看看就知道了。

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　　商住公寓的土地使用权一般四十年或者五十年，期限偏短，不要相信网络流传的商住土地也自动续期的说法，2005年物权法自动续期强调的是住宅，纯住宅。

　　市场上其实还有一类七十年的公寓产品，要特别注意，不是七十年的都是住宅，还有七十年的公寓。关键看产证上面的房屋性质。

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　　第四，商住公寓如果以后转让都是全税费缴纳的，并且没有任何的优惠和减免，远不如七十年住宅的税费优惠减免幅度大。肯定会有契税、个税、增值税、土地增值税等税费，交易税费总额肯定会比住宅多的多!

　　特别注意的是，公寓交易比住宅多了一笔土地增值税，这是一笔很重的交易税种。所以整体算下来，公寓交易的税费占到整个房价的15%-20%。例如，50万总价的公寓，让你交10万元的税费，你自己感受一下。

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　　从法理上说，或许若干年后，商住公寓征房产税的概率要比住宅大的多，毕竟公寓是商业性质!

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　　商住公寓一般没有市政暖气和天然气，不排除有些开发商本事大，开通有天然气，或者有本事开通市政暖气。但是，同时有天然气和市政暖气的公寓并不多见或者说十分罕见。经常是商住公寓做饭要用电磁炉解决，取暖要用空调解决。

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　　商住公寓是商水商电商用物业，商水商电一般是居民用水用电价格的2-3倍，物业收费估计会高于住宅的。单身还好说，居家你试试看。

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　　商住公寓是不能落户口的，但是可以注册公司，这是商住公寓的一大优点。不过有个别商住公寓据说之前有过落户的情况。但是越往后越严格，现在此类情况应该是绝迹了。

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　　我之前遇到过有些商住公寓还带某些名校附属学校的，这一般是开发商和学校沟通好了! 其实羊毛出在羊身上，你要想清楚。不过，现在和房子脱钩了，此类情况也不再有了。

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　　商住公寓虽然户型不大，户数众多，居住体验普遍不好。但是，热闹地段性价比高的商住公寓也有长期对外出租的价值，毕竟现在有些人把生意做到了楼上!

　　所以，还是尽量买七十年住宅，少碰商住公寓!

　　——只有一种情况可以考虑商住公寓，那就是实在是你觉得非常便宜，又有比较理想的租金保障，才可以考虑它!