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土地市场溢价走低,说好不拿地的房企仍在“捡漏”下一篇
大同市规划和自然资源局六宗国有地块即将挂牌出让针对房企融资全渠道收紧的影响在扩大,销售乏力加上三季度的还债高峰使得房企在拿地上变得愈加谨慎。
9月16日,国家统计局公布数据显示,2019年1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。
另据克而瑞的数据显示,在当前融资紧张的环境下,房企整体拿地意愿并不强烈,8月近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企也显著放缓投资脚步,单月拿地金额均小于其前7月均值。
“从我们监控的数据来看,2019年8月,全国300个城市土地平均溢价率为9.7%,重新回到2018年11月-12月的水平,远低于今年4月份20%多的溢价率。”9月18日,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,负债率比较高的房企会暂停拿地或放缓拿地。
成交持续走低
来自中国指数研究院的数据显示,2019年8月,全国300个城市共推出土地2430总,环比下滑2%,同比下滑11%;推出土地面积9583万平方米,环比下滑7%,同比下滑16%。其中,一线城市推出土地49宗,推出土地面积219万平方米,环比减少29%,同比增加5%;二线城市推出土地804宗,推出土地面积2953万平方米,环比减少33%,同比减少22%;三四线城市推出土地1577宗,推出土地面积6411万平方米,环比增加14%,同比减少14%。
供应量环同比减少的同时,土地成交亦未达预期。数据显示,2019年8月,全国300个城市共成交土地1666总,环比减少24%,同比减少21%;成交土地面积6503万平方米,环比减少27%,同比减少20%。其中,一线城市成交土地34宗,成交土地面积167万平方米,环比减少47%,同比减少9%;二线城市成交土地691宗,成交土地面积2741万平方米,环比减少30%,同比减少11%;三四线城市成交土地941宗,成交土地面积3595万平方米,环比减少22%,同比减少26%。
土地出让金方面,2019年8月,全国300个城市土地出让金总额为3194亿元,环比减少37%,同比减少14%。其中一线城市土地出让金总额为237亿元,环比减少51%,同比减少45%;二线城市土地出让金总额为1768亿元,环比减少42%,同比减少2%;三四线城市土地出让金总额为1189亿元,环比减少25%,同比减少20%。
9月18日,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,对于此类土地购置面积来说,降幅有所收窄,这也说明实际上土地市场不会过于悲观,反而有反弹的机会和可能。从实际情况看,部分房企受降准等因素的影响,实际上还是会积极拿地的。但是此类拿地依然是负增长,说明还是有顾虑,尤其是从实际过程看,当前地产企业也需要看到,房屋销售市场总体也还是负增长,这会牵制房企的拿地数据等,这是值得警惕的内容。
房企更加谨慎
房企方面,来自克而瑞的数据显示,2019年1-8月,销售百强房企的新增货值超6.5万亿,其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元。但与2018年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨,销售百强中多数房企新增拿地货值均出现下滑。其中半数销售TOP30房企中1-8月新增货值较去年同期下滑近10%左右。尤其是头部房企,在投资拓展上表现更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。
克而瑞认为,这一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏,另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。
从各梯队1-8月份的拿地销售比情况来看,销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38,相较百强平均水平0.41来看,龙头房企的拿地态度仍然保持理性。而销售水平在11-50强左右的房企拿地态度则相对积极,其中美的、中梁前八月的拿地销售比均达到0.7以上。
此外,在8月份楼市表现持续转冷、土地市场并不乐观情况下,1-8月新增货值百强房企中有近3成企业本月未出手拿地。而销售20强房企中,华润、万科8月拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元,同时也有多家企业本月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,企业的拿地态度差异较大。
严跃进告诉时代周报记者,土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性,目前企业的战略可以分为“战”和“略”,其中战是指需要在项目销售方面积极做到位,进而实现更好的资金回笼。而略则体现为拿地方面的保守,或者说开发投资的降速,这都是此类地产企业所需要关注的内容。
“降温后势必使得部分地价也降温,所以实际上各类地价降低后反而出现了新的拿地机会,所以这也会刺激房企积极拿地,尤其是部分现金流稳定的企业的拿地。”严跃进续称。
责任编辑: yuanyuan
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