10月房贷新规下，最详细的房贷技巧，每一点都至少帮你省下30万

　　古人有云：“不谋全局者，不足以谋一域;不谋万事者，不足以谋一时。”

　　秋风乍起，天气微凉，2019年已经过了一大半了，细数这大半年，楼市的调控可谓是热闹非凡。

　　7月30日，重要的经济会议明确“房住不炒，不再将房地产作为短期刺激经济的重要手段”的大方针。

　　8月25日，央行公告第126号文件，房贷利率迎来历史性大改革“采用全新的LPR加点利率，意在鼓励刚需购房，严打炒房客!”。

　　8月份、9月份，众多房产开发商，在全国范围内，不遗余力的打折促销，不同以往的“销售套路”，这一次都是实打实的降价销售，有些开发商的降价力度甚至高达20%以上....

　　这一系列的调控，都向我们释放了明确的信号：炒房的时代已经一去不复返了，再想通过炒房来暴富，其实是自寻死路。

　　很明显，在这样的房地产大环境下，对于炒房者来说是利空的，但是对于刚需购房者来说，却是一个绝佳的购房机会。

　　但是，对于刚需购房者来说，要想全款购房是相当困难的，按揭贷款才是买房的王道。那我们在按揭贷款的过程中，都有哪些需要注意的地方呢?是不是乖乖听银行业务员和开发商的指示，摁摁手印，签签字就能顺利的买到房了呢?

　　其实不然，关于按揭房贷，这里面可大有玄机，一旦你稍有不慎，稀里糊涂的签字，可能就要多花不少冤枉钱。

　　按揭房贷的众多坑

　　1、选错了贷款方式，多还冤枉钱

　　在我们按揭买房的时候，银行给我们提供的贷款方式主要有两种：商业性按揭贷款和公积金按揭贷款。

　　那这两者有何区别呢?

　　你还别说，两者利息相差天地远。如果你用公积金贷款买房，就能获得很低的贷款利率支持，相比于商业性贷款，利息要少还一大截。

　　我们来给大家举个例子：毕业后在广州工作了5年的小李，到了适婚年龄，想买个房子结婚，于是他向银行按揭贷款200万，分30年期限还。

　　如果他采用商业性按揭贷款的话，按照最新的利率4.85%，按照绝大多数人选择的“等额本息”来偿还房贷，30年期限总共要还的总利息是179.9万元。

　　而如果，他选择的是公积金贷款的话，同样是“等额本息”还款，按照最新的公积金贷款利率3.25%计算，30年期限总共要偿还总利息是113.3万元。相比于商业性贷款，整整省下了66.65万元，这对于刚需购房者来说，可是一笔大数目了。

　　所以，我们在按揭买房的时候，如果能用公积金贷款，就一定要用公积金贷款，能帮我们省下一大笔钱。

　　2、选错了还贷方式，多还几十万

　　当我们去银行按揭贷款买房的时候，银行一般会让我们选择两种还贷方式“等额本息”和“等额本金”。

　　那这两种还贷方式又有何区别呢?

　　所谓的“等额本息”就是每个月以相同的额度偿还贷款本息，也就是你每个月还给银行的钱都是均等的;而“等额本金”就是每个月以相同的额度偿还本金，因为本金在逐月减少，所以我们所还的利息也会逐月减少，每个月的还款额度也逐月减少。

　　但凡事情都各有利弊，以上的两种还贷方式也是一样。

　　两种还贷方式相较而言：

　　1)等额本金：

　　优点：偿还的总利息少得多;缺点：前期每月偿还贷款的金额较大，需要现金流充足。

　　2)等额本息

　　优点：每个月还的钱一样，金额相较而言不大，还贷压力小;缺点：需要偿还的总利息多得多。

　　两者相差多少利息呢?

　　我们来给大家算一笔账。

　　上进青年小李，向银行贷款200万元，期限是30年，按照9月份公布的最新房贷利率(LPR)为4.85%，我们来给小李算一笔账，按照“等额本息”和“等额本金”这两种还款方式，需要还的利息到底相差多少?

　　A、采用“等额本息”偿还

　　我们利用融360的房贷计算器的计算，结果如下图所示：

　　根据结果显示，采用等额本息的还款方式，借200万，分30年期限还，按照4.85%的房贷利率，需要偿还的总利息是179.9万元，前期每月需要偿还10000元左右房贷。

　　B、采用“等额本金”偿还

　　我们采用融360房贷计算器的计算，结果如下图所示：

　　我们看到，同样是借款200万，分30年期限还，房贷利率仍为4.85%，但是按照“等额本金”的方式偿还，前期虽然要每月偿还13600元左右的房贷，但仅需要偿还总利息145.9万，和按照“等额本息”还款方式相比，足足少还34万利息。

　　34万，对于大多数家庭来说，都不是一笔小数目，都是多年奋斗而来的血汗钱。那按揭买房，就一定要选择偿还总利息少得多的方式—“等额本金”吗?

　　肯定不是!这两种方式各有优劣，要结合自己的情况，选择最适合自己的，下面我会给大家详细分析。

　　3、选错了还贷的期限，多还一倍多利息

　　我们在选择房贷周期的时候，是长一点好还是短一点好呢?

　　前面我们已经给大家分析过，在同等的条件下，等额本息都要比等额本金的还款方式多还很多钱，所以也有不少人在购买刚需性房的时候，宁愿前期承受更大的压力，选择等额本金。

　　但是，因为每一个人的经济状况不一样，我们这里就重点按照“等额本息”(绝大多数人的选择)的按揭方式，来给大家分析，选择还贷长短周期的优劣。

　　还是我们上面的例子：上进青年小李，向银行按揭贷款，短周期为10年，长周期为30年，按照最新的LPR房贷利率4.85%计算，我们采用融360房贷计算器计算，结果如图：

　　1)按揭10年期：

　　根据计算可知，整个10年的还款利息是52.8万元，利息占了本金的26%，这个利息，对于大多数刚需购房的朋友来说，是可以接受的，毕竟收入会逐渐提升，利息可以慢慢消化。

　　2)按揭30年期：

　　根据计算可知，30年贷款周期利息是179.9万，已经接近于本金200万了，同时也比10年贷款期的利息高出127.1万，可能很多人以前从来没有算过这笔账，所以都会比较吃惊，但是对于刚需购房者来说，这也是没有任何办法的选择。

　　我们可以看到，随着年限的拉长，我们偿还的利息越来越多，那么我们是不是就应该选择短周期的偿贷方式呢?

　　其实也不是，具体问题还得具体分析，下面我们来给大家归纳，到底什么人适合什么类型的偿贷方式、偿贷周期。

　　如何选择适合自己的按揭贷款

　　伟大的无产阶级革命家马克思说过：“具体问题，还得具体分析!”没有最好的，只有最适合自己的!

　　1、合适的贷款方式

　　上面我们已经给大家分析过，我们按揭买房的时候，主要有两种方式：商业性按揭贷款和公积金按揭贷款。

　　在同等的房贷利率、房贷年限下，由于公积金按揭贷款的利率极低，最终导致所要偿还的总利息也低，所以能选择公积金按揭贷款一定要选，它能帮我们剩下一大笔钱。

　　2、合适的还贷方式

　　我们偿还银行贷款的方式主要有两种：等额本息和等额本金，前面我们已经给大家讲过两者的优缺点了，那么他们都分别适合什么人采用呢?

　　1)等额本金

　　因为等额本金还贷，也叫做月供递减还贷法，前期还款月供比较高，后面月供会越来越小，所以它比较适合经济能力稍强，现金流水平高的人使用，比如你每个月月入2-3万，而房贷6K—8K，这就说明对于你毫无压力了。

　　2)等额本息

　　等额本息最适合的就是经济能力较差，现金流也不高的人使用，因为每个月偿还的金额等额且不高，所以一般刚需购房都承担得起。

　　3、合适的还款期限

　　我们常见的按揭贷款期限主要有：5年、10年、20年、30年。年限的不同，从而导致了按揭贷款的利率也不尽相同，一般情况下时间越短利率相对越低，比如短期贷款3-5年的利率是4.75%，长期贷款5-30年利率是4.9%左右。

　　虽然，年限越长利率越高，而且要偿还的总利息也越多，而年限越短利率越低，偿还的总利息也相对少，但是我们不能一概而论的认为：刚需买房就要选择长期贷款的方式，而大家都适合短期贷款的方式，还是那句话“具体问题，具体分析”，我们要根据每个人不同的经济情况，做出适合自己的选择。

　　1)哪些人适合长周期贷款

　　A、经济能力不强，还款能力弱，短期内没有大量的资金支出的人。

　　这类的朋友，如果选择短期贷款，其实是不切实际的，为什么呢?

　　因为个人的收入能力有限，如果选择短期贷款的话，在同等本金的情况下，每个月的还款额度很高，勉强维持几个月可以，时间长的话就会吃不消，所以这类的朋友选择长周期的贷款是比较适合的，相当轻松。

　　B、有较强投资能力的人。

　　如果你具有一定的投资能力，而且有不错的投资渠道，钱在你手上，收益能跑赢银行理财产品，甚至跑赢房贷利率的话，我建议你选择长期按揭贷款。

　　比方说，上进青年小李同学向银行按揭贷款200万元，等额本息30年总利息179.9万元(利率4.85%)。每月的月供是10500元，等到还款10年的时候，小李已经还款126万，其中利息已经还了88万，剩下的162万本金可以在第一个10年结束后一次性还清。

　　这个时候，小李创业赚了一大笔钱，这个时候，他面临一个选择：要不要把剩下的162万还给银行，或者把这162万留着做投资，这让他很纠结。我们来帮小李参谋一下，到底要不要拿这162万，用于做投资：

　　如果小王这162万元投资年收益高于4.85%的话，那就不建议还给银行，个人投资跑得赢贷款利率;

　　如果小王这162万元投资年收益低于4.85%的话，就建议还给银行，这时候，钱在小李手上变相贬值于银行贷款，早还为妙。

　　2)哪些人适合短周期贷款

　　A、刚需购房，但是主动收入能力强，能够在短时间内快速还清贷款的人。

　　在相同的贷款本金下，贷款年限越少，则每个月还款的金额越大，偿还的利息就越多，如果你具备这样的经济能力的话，就选择短期贷款，否则就多还很多不必要的冤枉钱。

　　B、投资能力弱，现金流却不错的人。

　　首先，这类型的人有错不错的赚钱能力，收入稳定，每个月现金流能力也很好，还个房贷绰绰有余;其次，这类型的人投资能力弱，钱放在自己手上，跑不赢银行贷款利率，甚至是跑不赢通货膨胀，这个时候钱在手上就等于贬值，既然如此，还不如早早还给银行。

　　综上所述，按揭房贷里面有很多的坑，稍有不慎我们都会多花很多冤枉钱。对于很多人来说，第一次购房都是一头雾水的，很多注意事项也傻傻的分不清，然而银行根本不会管你那么多，更不会花时间去一个个给你解释，银行都是逐利的，为了赚更多的利息，也不会管你什么经济条件，甚至直接诱导你选择有利于银行的，而不是有利你的。

　　所以，我们一定要擦亮眼睛，具体问题具体分析，结合自身的实际情况，选择最适合自己的房贷方式。