2类人有“新麻烦”！楼市“掉头”，马云、曹德旺说法成真？罕见

　　12月，楼市“变脸”，2类人麻烦随之到来!曹德旺原来大胆直言。

　　2019年即将成为过去，2020年也即将到来，房地产走势已定，在接下来年末的日子里，应该也不会有太大的变动。总结起来，今年的房地产可以用几个主要的词汇概括：金三银四楼市小阳春、调控加码、利率变换轨道、房价下跌城市数持续增加、房价涨幅继续收窄、开发商提前3个月开始了年终大促销。各方信息中，都充斥着“平稳”的味道。

　　其实，当下的楼市平稳来之不易，经过一年的多方位调控，房地产市场几个重要指标变化明显，第一是房价问题;第二是市场信心问题;第三是开发商的积极性问题。先说房价，根据社科院报告《中国住房发展报告(2019—2020)》数据显示，2018年10月全国平均房价8535元，同比上涨为9.7%，在当时的房地产市场，看淡房价的气氛非常浓厚，以至于人民日报都站出来发文《楼市不会进入寒冬而是有望迎来新的春天》以正视听。

　　众所周知，房地产调控的目的并不是要让房价下跌，而是保持稳健发展，所以我们见到了不少城市出现了调控放开的政策，于是乎迎来了2019年开年之后的第一个小阳春，4月份全国平均房价达到9874元/平米，同比增长12.5%，记住这个增长幅度，这是2019年以来最高涨幅了。随着小阳春到来，调控再度加码成为了理所当然，就连房贷利率也从下滑改为上浮的时候，就知道调控信心多足。全国房价从5月份开始涨幅继续收窄，到了10月份全国平均房价9185元/平米，上浮仅仅7.62%，已经表现出很低的增长态势。

　　其次是房地产市场信心问题，根据央行发布的季度储户调查报告显示，在第二季度有28.2%的人认为接下来房价会上涨(比起上一次的25.8%比例有所增加)，有21%的人在接下来有买房打算(这个比例有所降低，上一季度的调查结果为21.5%。)不过第三季度的调查结果则截然相反，看涨房价的人减少了，并且准备买房的比例有所增多。从这里可以得出一个主要信息，人们对待房地产的态度越来越无所谓，买房不再“买涨不买跌”成为了一个鲜明的转折点。

　　最后是开发商对拿地和销售的基本态度，自从国家定下来“稳地价稳房价稳预期”的基本目标之后，土拍市场上就辉煌不再，加上银行对房地产杠杆的持续控制，就连2019年两次最大规模的上万亿的资金释放也没有流向房地产市场，让开发商拿地积极性也降低了不少，且不说1-11月份的数据，仅仅2019上半年的土地流拍数量就超过了2018年全年数量，达到了2086块。

　　一、开发商拿地积极性下降，年内房企破产数量多，这是楼市拐点的第一个写照，这种现象罕见。

　　开发商拿地积极性下降的主要原因在于2个方面，一方面是资金难以到位，特别是国家在定调“不依靠房地产刺激经济”之后，流向房地产的资金再度收缩;同时今年的房地产销售情况并不算理想，不少房地产龙头企业从2019年8月份就开始宣布停止拿地，开始打折促销，回款成为了当下最主要的任务。

　　根据国家统计局的数据显示，在1-11月份，全国房地产销售面积累计为148905万平方米，同比2018年前11个月增长0.2%。商品房销售总额达到139006亿元，同比2018年同期增长7.3%，速度基本没有变化。其中，住商品房住宅的总出售面积增长1.6%、销售额上涨速度同比为10.7%，办公楼出售面积前11个月下降11.9%、销售额上涨速度同比11.3%。商业营业用房在前11个月的销售面积和销售额双双下降，分别是14.1%、13.5%。这些数据足以说明，开发商不管是拿地还是建房子、以及房产出售，都没有前些年那么轻松了，房地产市场降温的同时，开发商并不好过，所以才会有超过400家中小房地产企业宣布破产，这也才情理之中。

　　二、房地产12月再度换脸，数据表明楼市正在“掉头”，曹德旺、马云说法成真。

　　前不久，国家统计局发布了最新的11月份房价，顿时引起了房地产市场的不小关注，最让人眼前一亮的莫过于连续2个月有超过30个城市房价连续出现下滑的情况。就连澎湃新闻也转文《时隔56个月再现，11月超过30个大中城市二手房价下跌》表示，这种情况是“时隔56个月再次出现”，结合当下房地产市场其他的几组数据(开发商拿地、房地产企业破产数量、房地产销售数据等)，足以表明楼市转折来临。

　　其实，这种楼市的变化，马云和曹德旺早就看在眼里，马云在2年前明确指出，未来房价如葱，言外之意是房价可能下降;曹德旺被称之为实干家和实体经济家，对于房价问题他的态度一直很明确，曹德旺表示，中国的发展不能依靠房地产市场，而应该依赖于实体经济，当下的房价过高、房地产发展过快挤占了大量的实体经济发展资源，言外意义是高房价应该予以限制和调节。这不，马云和曹德旺的说法，正在被兑现。

　　三、在2020年还能买房?笔者提示，在房地产平稳已成定局的情况下，可能2类人有麻烦了。

　　央行货币委员樊纲不止一次提提出刚需买房不应该考虑房价涨跌问题，因为刚需买房子是用来自己居住的，既然没有投资属性和投资需求，那么房子升值还是贬值影响自然不大，所以该买房还是可以买房的，晚买房不如早点买，特别是如果能用六个钱包凑够首付款的话，尽快买吧。

　　这是对刚需买房最大的建议，楼市指闻补充，除了刚需买房不需要考虑升值和贬值问题外，还应该看到一点，房价的变化本质上与供需关系有着极大的关联性，供给少则房价涨供给多则房价跌。根据经济观察报消息，央行参事盛松成在一次演讲中表示，对于2020年的房价，他表示看涨，为啥这么说呢，他表示“因为供给下降，供给减少了”。

　　在2019年房地产市场销售并不理想，开发商拿地不积极，在时间差上，可能会导致2020年住房供给减少，除此之外，房地产调控摁住了不少的住房需求，但是住房需求早晚需要释放，在这种相背离的数据预期下，房价可能是上涨的，也不无道理。

　　今后，2类人有“新麻烦”：炒房人和囤房人。前不久，不止一个省份出台了“房东税”，这被房地产界认为是与房地产税相似影响的税，因为都是对于多套房人实施的，增加了房东的出租房屋成本;目前房地产税正在推进，相信在不久之后就会到来，房地产税是一个房产持有税，房子多的人受到影响大，所以多套房和囤房人会有麻烦。除此之外，在房价平稳的情况下，炒房和囤房已经没有升值预期，炒房梦真的该碎了。