又一城全面放开落户限制！非刚需要不要择机出手？

　　4月2日，辽宁省会沈阳市发布了《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见》，7类人员可以落户沈阳。

　　根据上述《意见》，以下人才可在沈阳落户：技工学校、职业院校及以上在校生和毕业生(含往届);取得国家认可的初级以上职业资格证书、技能等级证书的人员;在沈与用人单位依法签订《劳动合同》的就业人员;在沈阳市缴纳职工医疗保险或养老保险的灵活就业人员;在沈投资创业取得《营业执照》的经营者(含个体工商户);在沈购房并取得合法房屋手续的;凡具有沈阳市户籍的居民，其父母、配偶、子女均可在沈阳市投靠落户。

　　沈阳官方表示，出台上述《意见》是为了进一步深化人才战略，改善人口结构，促进沈阳高质量发展、新时代振兴。至此，全面取消人才落户限制的副省级城市再添一城。

　　目前楼市回暖“南强北弱”，沈阳开放落户是否会拉动刚需购房需求?会不会带动当地房价?上月，济南商河全面放开城镇落户限制，青岛落户政策再放宽，北方城市频频推出人才新政，透露哪些深意?

　　幸福城市观察邀请房产专家为大家指点楼市风云，解读城市最新动态。今日一起来探讨“沈阳全面放开落户限制”的背后深意。

　　半只脚踏入“零门槛”落户的门槛，房价上涨几乎是板上钉钉

　　近日沈阳“全面取消人才落户限制，进一步放开落户政策”的消息传开，根据此次放宽政策调整后，沈阳已经半只脚踏入了“零门槛”落户的门槛。人才流失是哪怕沈阳这样的省会城市不得不重视的问题，那么此次沈阳开放落户会拉动刚需购房需求吗?无疑沈阳有吸引外来人口增加潜在购房者的意图，刚需购房者或许要注意了。

　　随着国内疫情步入稳定期，复工复产主抓经济复苏成为各地的首要任务，人才争夺战也再次开始。房地产行业对于沈阳当地的经济发展作用还是很大的，2019年沈阳仍然保持了较高的房地产投资增速。

　　根据2019年的数据显示，沈阳全年房地产开发投资1174.8亿元，比上年增长17.9%，高于其全年固定资产投资4.7个百分点(2019年沈阳固定资产投资增长13.2%)。高投资的前提就是房价高增长，根据2019年的数据显示，沈阳商品房销售面积1453.5万平方米，商品房销售额1481.5亿元，也就是说2019年沈阳出售商品房均价为1.02万/平米;而2018年的数据计算后沈阳出售房价均价为8892元/平米;也就是说仅仅一年沈阳房价同比上涨14.7%!!这个增速远远高于2019年全国平均6.5%的房价上涨。

　　相比于沈阳2019年房价的高增速来说，人口流入和GDP增长却让人不太满意，这或许也是要放宽落户条件的原因，沈阳户口还是有很大“吸引力”的。

　　根据数据显示2019年沈阳常住人口832.2万人，也就是说仅仅比2018年的831.6万人，增长了6000人，2019年沈阳的GDP增速也只有4.2%;无论从哪些方面来看，沈阳房价增长都要远远高于其他数据表现，很多人用“沈阳GDP增长靠房价”来调侃。

　　不过相比于这些来说，常住人口增长乏力是沈阳最头疼的事情，毕竟没有足够的人口基数经济、消费、房价等都是枉谈。而用户口来吸引更多人才也是很多城市惯用的办法，更何况沈阳本身的户口还是具备一些吸引力的，数据说话：虽然2019年沈阳常住人口增加只有6000人，但是户籍人口增长却有10.4万人!(说明沈阳户口在当地起码在本省还是有很大吸引力的)

　　过去几年沈阳新建商品房价格一直处于环比上涨状态，2020年放松落户后房价持续上涨的情况还会持续。

　　上图是过去3年沈阳新房价格走势图，以2015年定基100来看，沈阳到2020年2月份已经增长了40.2%;根据上图的趋势图来看，沈阳房价还在保持稳定上涨。至于沈阳新房价格为何会保持一直上涨也跟勇谈之前谈过的“地方、银行、房企之间的利益纠缠有巨大关系”，无论是哪方来说都不会轻易允许新房价格出现下跌。

　　沈阳二手房市场过去几年也表现出了不错的成绩，落户放松无疑对于二手房市场也是利好。

　　上图所示是过去3年沈阳二手房价格走势图(以2015年定基100)，可以看到相比于有些中西部省份城市二手房增长乏力来看，沈阳二手房还保持了较稳定的增速。或许这也跟沈阳本身的房价相对较低有关(国内省会城市房价均价很少低于1.2万的)。

　　沈阳房价整体不高是事实，当然这个是跟全国其他省会城市对比来说。跟大家分享一组数据，2019年我国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元;也就是说从全国数据来看2019年全国销售商品房均价为9310元，仅仅从这个数据来看，沈阳不到1.2万的房价均价真的不高。

　　随着沈阳继续放宽落户限制，无疑会吸引周边符合落户条件的居民落户成为新的潜在购房主力，这样无疑对于沈阳新房还是二手房市场来说都是利好，房价上涨几乎是板上钉钉。沈阳放宽落户条件或会“逼迫”刚需加快购房节奏，在房价要继续上涨的驱使下，多数人都会把放宽落户理解为“刺激房价”，会有部分刚需加快购房置业步伐。

　　@楼市纪

　　购房者房价预期受影响，加快吸引周边，但刚需难支撑房价大幅上涨

　　随着疫情逐步得到控制，房地产市场也开始逐步回暖，当然了，从区域位置来看，目前楼市回暖“南强北弱”，比如长三角要比京津冀显得更为“热闹”一些，这与城市发展水平的高低、密集程度，调控政策的刺激，市场预期等都密切相关。

　　4月7日，作为北方重要的城市，沈阳发布消息称，为了进一步吸引更多的各类人才来沈阳就业创业，沈阳全面取消人才落户限制。消息一经公布，业内关于沈阳房价是否会上涨、购房需求是否会激增的讨论不断出现。

　　首先，必须承认的一点是，沈阳全面取消人才落户限制根本目的是为了留住人才、吸引人才，发挥人才集聚效应，带动城市经济发展和竞争水平的提高。

　　其次，沈阳全面取消人才落户限制，一定程度上会影响购房者的房价预期，带动潜在的住房需求转化为实际的购房需求，尤其是加快吸引周边，特别是本身的符合落户条件的居民落户。但是，在一二线大城市虹吸效应不断扩大的背景下，单纯放开落户限制对人才的吸引力较弱，所以对外省人口很难形成吸引力。

　　第三，随着房住不炒定位的确立，目前炒房客基本离场，当前房地产市场的需求以第一次置业和改善型置业等刚需为主，这部分需求对价格变化较为敏感，即使市场回暖，也很难支撑房价的大幅上涨。这一点不只是在沈阳，在绝大多数城市都是如此。

　　北方城市人才新政各有深意，置业选对城市很重要

　　最近一段时间，随着疫情得到控制，尤其是房地产市场逐步进入下行通道，一些城市出台了一些刺激性的措施，当然了其中就少不了人才落户松绑。不过，虽然济南商河、青岛、沈阳都出台了放松落户限制的政策，但是由于城市等级不同，所以人才新政背后透露的含义也有不同。

　　如果具体来看，青岛、沈阳作为北方的重要城市，在抢人大战如火如荼的今天，放开落户限制最主要的原因就是吸引人才、留住人才，从而为自身所用，从而满足经济发展的需求，推动城市竞争力水平的提高。比如，沈阳、青岛都在竞争国家中心城市，这自然少不了人才的助力。

　　但是，商河作为济南的一个县城，地理位置上偏居济南北部，再加上与济南市区又有黄河相隔，所以一直都是默默无闻。如今，商河全面放开城镇落户限制，实现“零门槛”落户，主要背景有三：

　　其一，和所有城市一样，无非就是加快城镇化建设步伐，发挥人口城镇化对经济社会发展的拉动作用，不断提升商河县综合竞争力。

　　其二，从济南的地理环境来看，多年来，济南城区南北方向一直维持在12公里左右，而东西方向不断延伸已至约90公里，带状格局严重制约空间拓展、导致资源要素配置、产业转型升级、公共服务供给、交通拥堵治理、环境污染等问题难以有效解决。因此，无限制向东西发展已不可能，而南部山区受自然条件限制环境承载力极其有限，所以北跨成为了当下拓展城市发展空间、优化城市发展布局的唯一选择，也是解决城市拥堵、优化城市生态环境的必然选择。因此，商河恰恰可以利用这一发展趋势，搭上济南发展的顺风车。

　　其三，从济南的未来发展方向看，济南也在竞争国家中心城市的地位，而要想发挥好中心城市的作用，就必须实现区域协同发展。目前，济南都市圈加快建设，自从济南莱芜区划调整后，济南空间结构上增添了“南翼”，而要推动与德州、滨州等都市圈北部城市的一体化发展，北跨携河发展，促进人才流动是大势所趋，而商河作为缓冲地带在其中恰恰可以吸引人才流动，从而提升竞争力。

　　最后一个问题，在北方城市置业，选对城市很重要，因为很多北方省份都是集中全省之力发展一座城市，毕竟买房也是买一座城市的未来。除了像是青岛、济南、沈阳这些核心城市以外，一些城市圈内部的卫星城也值得考虑，而且从房价角度来看，目前也处于价值低潮。当然，如果你想赚快钱赚大钱恐怕不现实了，十年河东十年河西，毕竟城市的发展也需要一个过程。

　　@勇谈房地产壹贰叁

　　非刚需这个时候要不要加入“购房大军”?劝你谨慎

　　虽然说沈阳新房和二手房整体保持上涨的趋势，但是这并不代表沈阳房产值得投资。从全国范围来看，未来二手房保持稳定甚至微跌是大概率;图上所示是过去3年我国主要城市二手房价格走势图，可以看到除去沈阳、呼和浩特等极少数城市二手房价格有较大涨幅(超过10%)外，其余都在6%以下波动，甚至已经有包括郑州、长沙等城市二手房出现了微跌现象。二手房微跌的情况会不会成为全国普遍现象?这个真的很难说。

　　综上，疫情稳定后楼市逐步回暖，地方也会采取自己能够利用的办法来试图“刺激”楼市，不过只要“房住不炒”不变，融资端调控不改变，房地产市场趋于稳定，二手房市场横盘微跌是大概率。没有太多资本注入的楼市注定很难维持长期上涨，“无需求不购房”还是勇谈最真诚的建议。