首套房贷利率下调至5% 推进房产税背后玄机：2020房价涨还是跌？

　　2020年是“一二线城市在新一轮房价的底部区域”

　　70城数据出炉了，信号十分明显——房地产市场加速回暖。

　　5月18日，新华社发表文章，国家统计局发布的“2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，4月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大。专家表示，各地坚持“房住不炒”定位，房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。

　　本次上涨的主要原因是刚需。4月份以来，北京、上海等一线城市二手房市场稳步复苏，因疫情累积的刚性购房需求集中释放。“五一”期间，楼市成交量有所上升，中介带看量明显增加。在上海，多个中介门店的二手房挂牌价格出现上涨趋势，刚需客户群体是购房“中坚力量”。

　　不过，对于这种回暖的表现，部分市场人士认为不可持续。原因是，国家对房地产市场早有定性“房子用来住的不可炒”，因此不少地方出现“政策一日游”。比如，青岛、广州、宝鸡、驻马店等试图通过刺激购房需求端“救楼市”的城市，均无果而终。

　　此外，数据显示，今年以来已有超过100家房地产相关企业因为债务问题而破产(主要为三四线中小开发商)。在这样的情况下，众多开发商纷纷开启“降价卖房”模式，目前恒大全国范围内85折优惠，如果购房者全款买房，优惠幅度更大。

　　这就导致部分楼盘“秒光”的消息令人怀疑。娱乐圈名人宋祖德就曾发文表示，“开发商雇群众演员现场排队、摇号，用饥饿营销法忽悠老百姓(买房)，楼盘300人排队的，大约295个是托儿”。此外，宋祖德表示，现在有一些导演自己开传媒公司，专门为开发商提供群众演员，这些群众演员日常工作就是四处“排队买房”，营造“房子热销”的假象。

　　那么5月过后，2020房价涨还是跌?

　　首先看消息面。5月18日晚间，中央再出超重磅文件，发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。《意见》中提出，稳步推荐房产税。同日，《经济日报》消息，融360|简普科技大数据研究院发布了最新一期房贷监测数据，在对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率进行监测后发现，2020年5月(数据监测期为2020年4月20日-2020年5月18日)，全国首套房贷款平均利率则为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11BP。

　　这两个消息初看上去有些矛盾，前者通常被理解为打压房价，后者则被认为房地产市场的利好。但请注意，本次《意见》用的是“稳步推进”，什么意思，应该不言而喻吧!至少，决策层面不会放任房地产市场的大起大落。

　　事实上，房地产也是市场的产物，有其自身发展规律。纵观中国房地产宏观调控，基本上是每4年一个轮回。2004年，“8.31”大限提高拿地门槛，抑制房地产过热，宏观调控开始;2008年，金融危机爆发成为政策分水岭，当年10月开始出台系列新政支持房地产。2009年下半年由于房价快速飙升，投机日盛，宏观调控卷土重来。

　　2010年4月，史上最严厉的宏观调控《国十条》出台，给高温的房地产市场浇了一盆冷水。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。 9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。地产市场随即降温。

　　不过，随着时间推移，房地产市场的库存越来越严重。2014年，宏观调控再迎来“拐点”，由强力行政干预走向市场化。在“分类调控”和“去库存”原则主导下，2014年“9.30”新政、2015年“3.30”新政再到2016年的“2.2”新政，供需两端宽松政策频出，房地产市场迅速回暖。

　　但2016年9月再次调控，被称为“9.30”调控。中原地产研究中心统计数据显示：截至2017按12月13日，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上)，发布的调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

　　密集调控，楼市降温，房价开始回落。核心问题来了，房价碰到天花板，从此走入下降通道?

　　华夏商训认为，没有一个人愿意看到房价大涨或大跌。从宏观层面来讲，2016年“9.30”房地产调控到现在，房地产市场的泡沫被挤压出一部分，市场得到了有效整顿，良莠不齐的现象通过房价和成本进行了合理洗牌。更为重要的是，房地产行业本身就是资金密集型行业，更是能带动水泥、钢铁、家电等多个行业联动的龙头行业，在全球疫情的大背景下，房地产行业理所当然被更多的期待。

　　一财网消息，2019年地方债发行规模再次超过4万亿元，达到4.36万亿元。而综合机构、专家预测，今年地方债发行规模突破5万亿元几无悬念，甚至有机构预测可能突破6万亿元。

　　此外，二十国集团(G20)宣布，G20正在采取迅速有力措施，包括向全球经济注入超过5万亿美元资金，以应对新冠肺炎疫情及其影响。而美联储早期也宣布将无限量化宽松(QE)举措。一边是地方债高企，一边是全球都在印钞票，且跟黄金脱钩。那么如何收回这些纸币，从而防止大规模通货膨胀呢?

　　答案呼之欲出——房地产行业。但需要区别对待的是，在全球经济低迷的大背景下，国内地产企业纷纷将目标瞄准了一二线城市，毕竟这里的流动人口和刚需人口十分充裕，而地产企业拿地的成本也可以看出，这些企业对一二线城市楼市的情有独钟。

　　华夏商训认为，2020年是“一二线城市在新一轮房价的底部区域”，下半年开始，房价稳中有升。6月初，随着两会闭幕，有关房地产市场的宏观政策将更为清晰，如果有利好甚至无利空，房地产市场将迎来真正的拐点。当然，如果涨的较快，宏观调控会再度出手，周期复始。