宜兴限价时代到来，对宜兴未来楼市有什么影响？

宜兴市自然资源和规划局官网发布了宜经挂[2021]10号出让公告，宜地（2021）19号地块即宜兴市和桥永兴幼儿园镇南分园西侧地块正式挂牌，这也是宜兴首幅限价地。

宜兴市自然资源和规划局官网截图

该地块详细信息如下：

用地范围及面积：

东为规划道路、南为彭城北路（规划道路）、西为花园南小区、北为人民路。设计红线范围内用地面积22773平方米（具体范围详见规划设计红线图）。

用地性质：商住混合用地（其中商业计容面积1500-1600平方米）

容积率：大于1.0小于1.8

建筑密度：不大于18%

绿地率：不小于35%

起始总价：10600万元

起始楼面价：2586元/平

最高限价：15900万元

楼面价最高限价：3879元/平

地块示意图

在该地块出让公告第八条写到：

当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将进入竞争报建人才房建筑面积阶段，起报建筑面积为50平方米，增报建筑面积幅度为50平方米的整数倍，竞争报建人才房建筑面积最多者为竞得人；人才房建设成本不计入竞得人可销售商品房备案核价的核算成本，相关财务和税收核算方面的要求以相关业务办理部门的政策为准；进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。特别提醒：在挂牌期间每个竞买人必须有一次有效报价。

也就是说，当该地块土拍进行到最高限价时，如果还有两家或两家以上在竞拍，将进入到竞人才房建筑面积阶段，最终由竞争报建人才房建筑面积最多者竞得该地块，而据了解，人才房建筑面积未来交付后将无偿转交给政府有关部门，不得对外销售。

这种土地竞拍形式，这一定程度上起到了“稳地价、稳房价、稳预期”的效果。

上个月，我也和一些开发商投资闲聊和桥这块地会拍出什么楼面价，当时就有人预期这块地楼面价会在4000-5000元/平之间，毕竟今年年初万石天安地块楼面价就已经拍到了2792元/平，而和桥与万石相距本就不远，而且在上个月宜兴梅林土拍之后，宜兴市场整体预期都有了一个很大的提升，无论是购房者还是开发商。

现在宜兴很多项目都接近收尾了，不少开发商处于“地荒”状态，另外还有很多房企想要进驻宜兴，如果抢不到宜兴城区的地，那乡镇的地肯定要争抢一番。

所以，“开发商抢地，购房者抢房”，成了土拍后宜兴楼市的新状态。

但这幅地块挂牌后，楼面价最高限价3879元/平，直接让很多房企高价拿地的想法破灭，达到最高限价后，竞人才房建筑面积无异于是让开发商自己割肉，因为这部分人才房不能变成利润，还得承担建设成本，人才房建面越多，整体可售面积越少，利润越少。

和桥这块地楼面价3879元/平应该说还是比较合理的，未来项目上市卖个八九千很多普通人也能接受。

如果没有限价，真拍到四五千以上，那就是另一种情况了：不仅和桥房价将全面破万，宜兴城区的房价也会受到很大影响，之前可能是宜兴城区高房价导致购房需求外溢，拉高乡镇房价，而乡镇地块不限价可能就是乡镇房价上涨，从而反过来助推主城房价上涨。

土地竞拍限最高价确实是稳地价的一项重要措施，但最终效果如何，我们还是要让时间来检验。

和桥永兴幼儿园镇南分园西侧地块将于2021年07月16日10时正式竞拍，敬请关注。

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