央行全面降准 楼市又被“打鸡血”？

7月9日，为支持金融对实体经济尤其是中小企业的发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。?

从过往情况看，全面降准一般会被看作利好楼市。而在“三道红线”和贷款集中管理等融资调控再度收紧局势下，此次降准对会改变楼市运行态势吗？房价又将如何变化？

01 央行全面降准 力度超预期

从时间点来看，这是2021年第一次降准。

中国央行上波降准是2020的1、3、4月份，主要为了应对疫情、振兴经济，连续3次降准，扩大货币供应。

本次央行降准，特别但不突然。在7月7日的国务院常务会议上，就释放出了降准的信号。

今年以来，大宗商品价格上涨，使得实体经济特别是中小微企业的生产成本不断攀升，给实体经济造成了较大冲击，而通过降准、锁定贷款利率上限甚至稳定人民币汇率等举措可以减轻中小微企业的经营压力。

因此，国常会指出，针对大宗商品价格上涨对企业生产经营的影响，要在坚持不搞大水漫灌的基础上，保持货币政策稳定性、增强有效性，适时运用降准等货币政策工具，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降。由此，本次降准已在预料之中。

而特别之处在就于，与此前大部分人预测的“定向降准”不同，此次是全面降准，在范围和力度上更大。

央行重启降准已让市场感到意外，而具体降准落地的力度也再超预期。“全面”、释放长期资金1万亿元，都透露出此次降准要给银行释放无成本的流动性，力度再度超出市场预期。?

02 对楼市影响有限？

通常而言，降准对房地产市场是一大利好。

但多数业内人士分析认为，随着房地产市场调控政策趋严以及房地产金融方面严监管态势，此次全面降准对楼市影响有限。

首先，降准难改楼市严调控趋势。

从楼市严调控的历史脉络而言，2016年起中央首提“房住不炒”已过去五个年头，此后每年基本都会重提。可见国家对房地产调控的信心与决心并没有随着时间的推移有半点松懈。

自2020年下半年以来，“三道红线”新规靴子落地，房企融资口径缩小，降负债成为大多房企的主要目标，行业开始追求自身的内增长。

此外，除了限购、限价等常规手段外，建立了银行业金融机构集中度管理制度，经营贷、消费贷违规入楼市被严查，以及重点城市土地市场推行集中供地规则均表明，楼市调控有的放矢、步步为营。

从央行全面降准的基本面而言，此次全面降准是货币政策回归常态后的常规操作，稳健货币的政策取向并没有改变，全面降准并不意味着货币的全面宽松。

因此，房地产严调控政策不会退出，稳健货币的政策取向也并没有改变，此次全面降准难改楼市平稳运行、严监管的大趋势。

其次，对房地产信贷环境影响有限。

中指研究院指数事业部分析师毛大鹏表示，“当前房地产金融监管仍在持续强化，去年年底出台的房地产贷款集中度管理制度，今年3月下旬发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确要加强资金流入房地产领域的监管，本次降准对房地产市场的利好或有限。”

经济学家连平也持同样观点，“对于房地产而言，商业银行房地产贷款集中度管理制度已经推出半年，全面降准后，信贷资金没有直接进入房地产市场的可能性。”

03 利好购房者

从买房贷款利率来看，房贷利率是房价平稳的关键。LPR改革后，房地产已经被尽量隔离在降准降息的受益范围之外。

数据显示，LPR已经连续14个月没有变化。与此同时，各大城市的房贷利率从4月份开始逐月攀升，首套房利率普遍5.6%以上，二套房利率接近6%，甚至有些城市二套房直接停贷了。

金融分析人士也认为，“调控还在升级，这两天上海刚出“二手房指导价”，房贷也在收紧，地产难有大涨机会，购房窗口正在逐渐关闭。”由此，这一次“调准”并不会对房价起到影响。

对购房者的利好是公认的。多位业内人士分析表示，降准将利好购房者，能够缓解当下的房贷收紧，对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

今年以来，过热的楼市导致购房者对房贷的需求已经超过了供应，近期多个热点城市均出现了二手房贷款额度不足的情况。

贝壳研究院数据显示，6月份，全国72个重点城市中，有46个城市的房贷放款周期延长，占比超过六成，其中广州较5月延长14天，至98天。目前，佛山、东莞、中山、惠州等城市放款周期均在100天以上。

而降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。广东省住房政策研究中心首席分析师李宇嘉表示：“降准可以提高银行放贷积极性，缓解积压的房贷投放，降低房贷利率上升趋势。”

同策研究院研究总监宋红卫看来，降准将影响购房者的预期，“部分购房者会把降准后流动性增加，带来的通胀效应，加快购房的节奏来为资产保值升值。

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