房价的运行规律，商品房只涨不跌？

　　房屋作为一种商品，符合一般商品的价格运行规律，即供求关系决定价格。因此，本篇文章，我们尝试从供应、需求两个方面，对房价的运行规律进行分析

　　一、供应方面

　　1、土地供应：由于我国土地属于集体所有，因此土地供应由地方政府决定，同时，地方政府的大部分收入来源于土地出让所得。

　　由上，可得出两个结论：

　　(1)政府出让土地，需要走审批流程、竞拍流程等，因此，土地供应速度比较迟钝，不能对市场快速做出反应。

　　(2)由于地方行政收入的大部分来源于土地出让，因此地方政府有很大的动力，来维持甚至推高土地出让价格。因此，地方政府会控制土地出让总量，来确保土地供应保持“紧俏”状态。

　　2、新建商品房供应

　　开发商竞得土地后，进入报建、开发流程，待符合预售资格后，择机销售商品房。

　　这里有两点需要说明：

　　(1)开发商从拿地到销售，一般需要3-5年，周期较长，难以对市场做出快速反应。

　　(2)开发商拿地后，并不是不受限制的任意开发。政府在出让土地时，已经规定了该地块的容积率、绿化面积、配套建筑等，因此，一块土地可最终提供的商品房数量是有限的。

　　(3)早些年，有些开发商拿地后，屯着，不开发，等过几年，周边配套成熟后才开发或者转让，这些因素进一步影响了商品房的供应。当然，现在政府已经要求限期开发，但是对于有些资金充裕的开发商，仍会有意识的控制开发进度、销售进度，这些因素也影响商品房供应。

　　3、二手房供应

　　由于市场95%以上的商品房处于使用状态(自住或出租)，因此，即使房价出现下降，由于绝大部分房产被长期使用着，难以销售，因此，轻易不会出现大量抛售现象;而当房价上涨时，原本想卖房的业主，由于预期未来房价仍会上涨，因此往往将已经挂牌尚未出售的房子收回，进一步导致房源紧张现象。另一方面，近年来政府一直在打压投资性物业，导致市场上投资性物业比例大幅下降，进一步导致市场上二手房供应短缺。

　　综上，由于新建商品房供给对市场反应滞后，供给数量有限;由于二手房供应数量有限，导致商品房总体供应是短缺的、被动的。

　　二、需求方面

　　1、由于我国人口总量绝对数值仍在增加，放开二胎等政策，因此，长远来看，需求总量仍然旺盛。

　　2、我国当前处于快速城市化阶段，人口从乡村向城镇、从小城市向大城市加速流动，导致大城市人口进一步聚集。

　　3、大部分在城市奋斗的青年一代，其父母仍在老家，且由于独生政策，考虑带小孩、尽孝等因素，往往会千方百计将父母接来城市生活，进一步扩大住房需求。

　　4、当前社会处于快速变化阶段，社会阶层的跃升、家庭裂变、工作调动等因素，均会对住房产生需求。

　　5、理论上，人们对住房面积的需求是无止境的。当你有小两房时，你想要换三房，当你有三房时，想要换四房，当你有四房时想要换五房。。。人们的居住需求永远“少一间”。

　　6、商品房是省心、安全、多功能的高回报投资品，因此，人们的投资需求永远“少一套”。

　　7、当房价上涨时，上涨预期进一步激发购买需求;

　　8、即使房价下跌，结婚、离婚、生育、工作调动等导致的住房需求不容易受影响(不消失、不推迟)

　　9、一旦涉及到首付款下调、基准利率下调、贷款利率打折等宏观利好政策，购买需求立即释放，相比住房供应，住房需求强势、旺盛、变化快。

　　综上，由于商品房既是好的投资品，又是居住必需品，且由于我国人口总量大，人口基数仍在增加、快速城市化导致人口进一步聚集、人们的居住需求原则上只扩大不缩小等各种原因，导致商品房需求旺盛、强势。

　　三、在实际交易过程中，商品房出售由价高者得，因此，商品房的出售价格是由所有潜在买家中，购买力最强的人决定的。这相当于其他购买力没那么强的人被淘汰了。租赁过程也如此。市场中的表现就是：最终的富裕人群是物业持有者。他们居于整个食物链的最顶端。

　　综合上诉分析，本文得出结论：由于商品房的供应数量受控制、供应速度慢，供应被动;而需求旺盛、需求强势，需求主动，且商品房的最终价格由市场中最有购买力的人群决定，因此，长期来看，商品房只涨不跌，涨是规律，跌是意外，这就是房价的运行规律。