住宅按套内面积交易后，原来带公摊交易的2亿套商品房有补贴吗？

　　今年2月，住建部发布《关于城乡给水工程项目规范等三十八项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中第10条《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。根据住建部发布的新规草案，我国房地产交易可能正式告别“带公摊面积”交易时代，过去买100平方米房屋、最后仅有70、80平方米的实际使用面积模式或将退出历史舞台。

　　《住宅项目规范(征求意见稿)》全文约31000字。通读全文后，关于取消住宅建筑“带公摊面积”交易，推行按“套内面积”交易后，要不要给以往购房者返还补贴的相关内容。目前该文件仍在征求意见过程中，能否最终落实，存在一定的不确定性。

　　本《住宅项目规范(征求意见稿)》不仅涉及按套内面积计算实际成交，还涉及与广大用户相关的其他3项内容，具体如下：

　　(1) 电梯部分：新建四层及四层以上住宅或入口层与室外设计地面之间高度大于9米的，应设置电梯。十二层以上的住宅，每一住宅单元设置不少于2部电梯。现有未安装的住宅，要求加装提供电梯。并给出了电梯的标准及具体规范(详见《住宅规范》)。

　　(2) 装修部分：城镇新房的带装修交付意味着未来不会有毛坯房了。开发商开发的所有楼盘必须按照带装修房标准交付(可能是取消住宅建筑“带公摊面积”交易，推行按“套内面积”交易后的一种弥补价格劣势的手段之一，毕竟带装修房收取的价格远高于实际装修成本水平，例如：昆明X大名都热销时宣传其装精修标准是￥1600/㎡)。

　　(3) 验收部分：给出了房屋验收交付的具体标准。例如，防水墙和地面没有渗漏或积水，表面层的坡度方向符合设计要求;门窗的要求是：外观整洁、安装牢固、开关灵活、留缝准确等(详见文件)。验收不符合文件标准的，用户有权要求开发商进行整改，使其符合条件。

　　按“套内面积”交易后，以往购房者怎么办?

　　1988年，国家有关部门第1次召开了全国住房改革工作会议，出台了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，住房改革近31年以来，全国商品房交易面积已超过200亿平方米。2005-2018年，我国商品房销售面积已达130多亿平方米，按100平方米/套计算，涉及商品房数量超过2亿套。如果要给以往购房者返还补贴，工作难度十分困难。

　　返还补贴主要有以下几种困难：

　　1、涉及的商品房数量大，至少有2亿套;

　　2、一部分早期的房地产开发商可能已经转行、甚至破产;

　　3、不同房地产项目的价格不同。同一个房地产项目也在分多个阶段开发，不同地块的价格不同，同一地块的不同房源的价格也不同，例如：昆明早已经实行房源备案价格一房一价，并且可以根据市场情况上涨或下降15%。

　　综上，假如全国推行住宅建筑按“套内面积”交易后，给以往购房者“公摊面积”返还补贴工作难度极大。

　　事实上，重庆早已经实施住宅建筑按“套内面积”交易了，取消住宅建筑“带公摊面积”交易后，全国推行按“套内面积”交易，要不要给以往购房者返还补贴主要有以下3种意见：

　　1、有人认为早期购房者购房时房价较低，已经获利，不应该再返还补贴。

　　2、有人认为实施住宅建筑按“套内面积”交易后，对以往“带公摊面积”购房者不公平，主张返还补贴。

　　3、有人认为取消住宅建筑“带公摊面积”交易，全国推行按“套内面积”交易后，开发商会以带装修等环节加价销售，房价整体差异不大。